A Lyon, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable (art L.631-7 CCH), délivrée par le maire après avis du maire d’arrondissement (art L.631-7-1 CCH). Présentation des règles.
Définitions :
- Changement d’usage: acte de transformation d’un local destiné à l’habitation au profit d’un autre usage (commerces, activités, bureaux…).
- Locaux destinés à l’habitation: toutes catégories de logements et leurs annexes (y compris logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location).
- Compensation: transformation en habitation de locaux ayant une autre destination que l’habitation au 01/01/1970 ou à sa date de construction si elle est postérieure et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation.
Principes généraux :
D’abord, l’autorisation de changement d’usage peut être accordée sans compensation, elle l’est alors à titre personnel et de manière temporaire (elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin définitivement à l’exercice professionnel du bénéficiaire).
Ensuite, l’autorisation peut être accordée sous réserve d’une compensation, qui consiste à également transformer en habitation des locaux ayant une autre destination. Dès lors, le titre devient réel et attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation (qui est ensuite publiée au fichier immobilier).
Notons que « l’hypercentre » de la ville se voit appliquer un régime renforcé.
La surface prise en compte pour application des dispositions est la surface habitable au sens de l’art R.156-1 (min 14m²/personne).
Les demandes de changement d’usage peuvent être refusées si impossibilité de justifier du caractère décent du logement ou des règles générales d’habitabilité, si locaux frappés d’insalubrité ou si locaux situés dans un immeuble faisant l’objet d’un arrêté de péril.
Conditions communes de délivrance de l’autorisation de changement d’usage :
Ces autorisations ne doivent pas conduire à ce que la surface à usage d’habitation soit inférieure à 50% de la surface totale des locaux principaux de l’immeuble.
Mais il existe des dérogations dans plusieurs cas :
- Cas d’implantation d’activité en RDC (hors meublés courte durée).
- Cas d’implantation par un seul demandeur d’activités, de commerces ou de services affectant la totalité de l’immeuble (hors meublés courte durée).
- Cas de la réalisation d’équipements publics ou d’intérêt collectif.
- Cas d’immeubles ne comptant pas plus de deux logements.
L’autorisation est accordée sous réserve des droits des tiers, notamment des dispositions du règlement de copropriété. Si une de ses conditions interdit l’activité demandée, l’autorisation ne peut être accordée. L’autorisation ne sera pas non plus accordée pour les logements faisant l’objet d’un conventionnement (art L.831-1 CCH) ou acquis par bail réel solidaire.
Le changement d’usage autorisé à titre réel est soumis à compensation :
- Les locaux de compensation doivent être situés dans le même arrondissement et proposer une surface au moins équivalente (5% de moins autorisés).
- Les locaux situés en RDC ne peuvent pas servir de compensation, hormis s’ils sont en RDC surélevé.
- Les locaux de compensation doivent, après changement d’usage, être conformes aux normes du Règlement Sanitaire Départemental, du décret de 2002 relatif au logement décent, et aux règles d’hygiène et de sécurité en vigueur.
- Les changements d’usage des deux locaux doivent coïncider.
- Le bien proposé en compensation doit faire l’objet d’une DAACT incontestée.
Conditions supplémentaires de délivrance applicables aux autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation en activités :
La compensation est obligatoire dès que le local destiné à l’habitation est en hypercentre et qu’il est mesuré à + de 100m². Elle s’applique alors à l’ensemble de la surface concernée par le changement d’usage. Les demandes d’extension du local effectuées dans un délai de 10 ans à partir de la délivrance de l’autorisation sont prises en compte pour l’application de ce seuil de 100m². Les locaux de moins de 100m² créés par une division de lot faite depuis moins de 10 ans sont aussi concernés par la compensation, qui concerna la surface du lot initial.
La compensation n’est pas forcément obligatoire pour les demandes de changement d’usage :
- De locaux d’habitation situés hors de l’hypercentre, quelle que soit leur taille.
- De locaux d’habitation situés dans l’hypercentre, d’une taille inférieure à 100m².
- De locaux d’habitation destinés à la réalisation d’un équipement public ou d’intérêt collectif, quelle que soit la localisation.
- De locaux d’habitation situés en RDC, quelle que soit la localisation.
- De locaux d’habitation, à l’occasion du remplacement d’un professionnel régulièrement installé par une personne exerçant la même profession.
Sources :
https://www.lyon.fr/demarche/urbanisme/changement-dusage-dun-logement
https://www.leprogres.fr/economie/2020/02/03/tout-savoir-sur-le-principe-de-la-compensation
https://sedi-commercialite.fr/changement-dusage-commercialite/
