La transition énergétique en France s’opère par vagues de réformes normatives. L’une des plus récentes concerne la révision du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), notamment par l’ajustement du coefficient d’énergie primaire de l’électricité qui permettrait de soustraire près de 850 000 logements de la catégorie des « passoires énergétiques » dès 2026.
Si ce chiffre incarne une victoire statistique pour la législation, il met en évidence une contradiction fondamentale sur le terrain : une meilleure étiquette ne garantit pas une meilleure facture. Pour les propriétaires dont les logements souffrent de vices de construction, le coût réel du chauffage demeure une charge écrasante, souvent en décalage avec les classifications théoriques.
Ce déséquilibre financier projette la question de la qualité du bâti sur le terrain de la responsabilité légale. Dans un contexte où le recours aux aides à la rénovation (comme MaPrimeRénov’) est complexe, l’écart se creuse entre la performance attendue et le fardeau économique supporté par l’occupant. En effet, pour les propriétaires dont les logements souffrent de vices de construction, le coût réel du chauffage demeure une charge écrasante, souvent non allégée par les dispositifs d’aide. Ce déséquilibre financier place la performance énergétique non plus seulement sur le terrain de la conformité réglementaire, mais sur celui de la responsabilité contractuelle et légale.
La garantie décennale face aux défauts d’isolation
Dès lors, la question s’impose : face à une isolation défaillante et à une surconsommation chronique, jusqu’où le droit protège-t-il l’acquéreur ? Peut-on actionner la Garantie Décennale des constructeurs pour un défaut d’ordre purement énergétique ?
Le législateur a prévu cette possibilité, mais l’a strictement encadrée. La jurisprudence l’a constamment rappelé : l’impropriété à destination due à un défaut thermique ne peut être retenue que si les dommages conduisent à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant.
La garantie décennale, inscrite à l’article 1792 du Code civil, impose que tout constructeur réponde de plein droit pendant dix ans des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
En parallèle, la législation énergétique à travers notamment l’ancien article L. 111-13-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que pour que l’impropriété à destination se fonde sur un défaut énergétique, il faut plus qu’une simple surconsommation : il faut que cette surconsommation rende l’usage du logement possible seulement à un coût exorbitant, toutes conditions d’usage et d’entretien raisonnables prises en compte.
La cour de cassation dans son arrêt du 23 octobre 2025 de la 3ème chambre civile (pourvoi n° n° 23-18.771 F-D) a jugé qu’une surconsommation de chauffage n’entraîne pas nécessairement une impropriété à destination et s’est contentée de constater une “gêne … des frais annuels d’énergie excessifs” sans établir ce “seuil de coût exorbitant”. Désormais pour invoquer une garantie décennale pour défaut énergétique, il faut non seulement une Isolation défectueuse mais qui produit une surconsommation évaluée comme exorbitante.
Une décision qui pourrait freiner la rénovation énergétique
La Cour de cassation exige désormais un chiffrage économique rigoureux. Il ne suffit plus de dire “c’est cher” : il faut démontrer, via des expertises thermiques, des simulations de consommation, des scénarios d’usage, que l’isolation défectueuse aboutit à des coûts si élevés qu’ils rendent l’habitation déraisonnable à utiliser autrement. Pour constater le défaut énergétique les experts thermiques et judiciaires devront chiffrer non seulement les pertes de chaleur ou les déperditions, mais convertir cela en coût réel d’énergie, sur des hypothèses d’usage, des scénarios de consommation, et vérifier si ces coûts peuvent raisonnablement être jugés “exorbitants”.
L’exorbitance permet de filtrer afin que chaque surconsommation ne déclenche pas automatiquement garantie décennale et limite les litiges massifs autour de défauts énergétiques de moindre ampleur. Cependant, cette notion reste très large, et donc soumise à l’interprétation des juges du fond. Certains acquéreurs pourraient peiner à faire valoir leur droit, surtout si leurs surcoûts sont “importants” sans atteindre ce seuil flou.
De plus, la combinaison des expertises thermiques et de la modélisation économique représente un investissement financier important.Tous les demandeurs ne pourront pas se permettre d’engager de tels moyens, ce qui creuse potentiellement une inégalité d’accès au droit.
À cela s’ajoute une autre limite importante : le DPE, qui n’a qu’une valeur informative, ne suffit pas à lui seul pour engager la garantie décennale. Une simple erreur dans le diagnostic ne suffit pas non plus à engager la responsabilité du diagnostiqueur, sauf à prouver que les défauts d’isolation conduisent réellement à un coût de chauffage “exorbitant”. On peut également retenir que cette décision pourrait ralentir certains recours liés aux rénovations énergétiques. Si la décennale devient plus difficile à mobiliser pour des défauts d’isolation, certains acquéreurs ou investisseurs risquent de moins compter sur la responsabilité des constructeurs. À terme, cela peut freiner certains projets de rénovation, faute de sécurité juridique suffisante.
Sources :
https://www.courdecassation.fr/decision/68f9c1180a84a5e5f0031ed3
https://www.doctrine.fr/l/texts/codes/LEGITEXT000006070721/articles/LEGIARTI000049101746?
https://www.cdmf-avocats.fr/defaut-de-performance-energetique-et-garantie-decennale/
